При строительстве дома по индивидуальному проекту стоимость проектных услуг составляет от 4 до 10% от всего бюджета. Много это или мало? За что в конечном итоге платит заказчик?

Покупатель готового проекта всегда прав – он сразу знает, что берет. Заказчик индивидуального проекта, движимый благородной страстью к совершенству, невольно, но неизбежно втягивается в сложный процесс. Его результат может превзойти все ожидания, а может – совсем наоборот. Разумеется, в случае успеха мы ставим его в заслугу преимущественно себе, а поражение целиком и полностью относим на счет архитектора. Но если взглянуть на дело объективно, поневоле придешь к выводу, что корень зла – смутное представление о том, что именно мы приобретаем за свои кровные.

Тот, кто нас лечит

Прежде всего, индивидуальный проект – идейный фундамент будущего дома. То есть, попросту говоря, это решение, учитывающее массу параметров. Часть параметров задаем мы сами – например, выбирая общую стилистику дома. Другая часть от нас практически не зависит: сложившуюся инфраструктуру или рельеф участка, как правило, приходится принимать как данность. И, наконец, существуют границы, которые можно раздвинуть – другой вопрос, до каких пределов и какой ценой.

Работая над проектом, архитектор «считывает» объективную ситуацию и прогнозирует последствия пожеланий заказчика. Но главное – находит компромисс между нашими запросами, здравым смыслом и законами профессии. За это мы, собственно говоря, ему и платим: проектировщик больше похож на юриста или медика, чем на живописца. В одной ситуации он может «выиграть вчистую», а в другой – только минимизировать неприятности. Например, придать приемлемый эстетический облик непомерно огромному дому, который будет возводиться на маленьком участке. Результат, конечно, зависит от квалификации и дарования архитектора. Но в такой же степени он зависит и от готовности заказчика сотрудничать. И, разумеется, значимую роль играет бюджет: он не только задает рамки, но и позволяет правильно расставить приоритеты.

Размеры благодарности

Вопрос о стоимости проектных услуг в нашей стране по традиции обеими сторонами процесса воспринимается болезненно – деньги мы, безусловно, любим больше, чем разговоры о них. Поэтому некоторые хитроумные архитектурно-строительные компании вообще не прописывают оплату проектных услуг отдельной строкой – дескать, «все включено». Тут необходимо учесть, что, облегчая расставание с трудовыми сбережениями, они одновременно погружают нас во тьму неведения – случись разбираться, концов не найдешь. Более прозрачная и распространенная система – процентная. Процент выделяется из общего бюджета, отведенного на строительство дома.

Причем в России усредненная нижняя планка – 4%, а верхняя – 10%. В Европе и Штатах о четырех процентах никто и разговаривать не будет: там архитектор получает 15, а иногда и 30 процентов. Однако стенания отечественных зодчих на тему недооценки творческого труда не вполне оправданны. Мера реальной правовой ответственности у нас и за рубежом совершенно несопоставима: западный архитектор постоянно рискует погрязнуть в мучительном и разорительном судебном процессе, поскольку все его шаги задокументированы и любая ошибка является поводом для иска. Если учесть, что в контракте, помимо всего прочего, указывается еще и тестирование материалов, станет понятно, что западные коллеги отрабатывают свои гонорары на все сто.

Документальный подход

У нас, как известно, с бумагами возиться никто не любит. А зря. И дело даже не в судебных тяжбах – грамотный документальный подход создает почву для успешного проектирования. Вступая в контакт с проектировщиком, целесообразно подготовить так называемое техническое задание. В первую очередь – для того, чтобы четко осознать и сформулировать, чего мы хотим и чем располагаем. То есть в задании можно и нужно обозначить как известные характеристики участка, так и безусловные требования к будущей постройке, от количества этажей и общей площади до эстетических предпочтений. Все, что неясно, следует обсуждать, не откладывая в долгий ящик и не оставляя на волю обстоятельств. Однако нужно отдавать себе отчет в том, что, пока не заключен договор, некоторые вопросы останутся без ответов. Никто не обязан делать серьезные расчеты или глубоко изучать ситуацию, пока мы не берем на себя обязательств. Чтобы получить исчерпывающую информацию, необходимо заключить договор – даже если речь идет об эскизном проекте.

Имея на руках рабочий проект, заказчик оформляет «Паспорт проекта», содержащего необходимые документы для утверждения в местном управлении архитектуры и градостроительства. Результатом такого утверждения является получение разрешения на строительство.

Легкое слово «эскизный» не должно вводить в заблуждение. Красивые картинки – только верхняя часть айсберга. По сути, эскизный проект – это такой же источник всех решений, как и «нормальный». Он точно так же является основанием для разработки рабочих чертежей и сметы, и поэтому относиться к нему стоит не менее трепетно. Основное отличие – состав: эскизный проект может исчерпываться коротким списком документов. Это пояснительная записка (концепция), общий вид дома, эскизы всех фасадов, разрезы, план кровли, поэтажные планы, а также – генеральный и ситуационный планы участка. Попытки «нарисовать домик», не предоставляя заказчику вышеуказанных планов участка, можно и должно пресекать – в «большой» архитектуре так никто не делает, и недаром. Стоимость эскизного проекта составляет 15–25% от общей стоимости проектных работ, и если архитектору невыгодно заниматься таким заказом, он должен отказаться, а не халтурить. В наших условиях заключать отдельный договор на эскизное проектирование целесообразно почти всегда: если сотрудничество сложилось, его можно продолжить и развить, а если нет – спокойно удалиться и заключить договор в другом месте. Кстати, архитектор, которого достали наши придирки, тоже имеет такую возможность, так что поэтапное проектирование – взаимовыгодный сдерживающий фактор.

Вообще, договор, как и уговор, – дороже денег, поскольку экономит время и нервы. Рассуждения из серии «всего не предусмотришь» можно отмести сразу: лучше зафиксировать хотя бы то, что абсолютно ясно, чем обречь себя на полную неопределенность. Кроме того, поскольку отечественная терминология до конца понятна только сочинителям строительных норм и правил, договор – единственный документ, способный четко обозначить, что заказчик получает на выходе. Простые смертные часто думают, что «настоящий» проект от эскизного отличается присутствием рабочей документации и чертежей. Это не совсем так: проект подразумевает детальную проработку будущего дома, в том числе – всех элементов, а также отдельно стоящих строений, таких, как гараж, беседка и даже забор. На практике в него действительно включают рабочую документацию и сметы, но архитектурная составляющая тоже дополняется и расширяется. Разумеется, если в договоре упомянуто, к примеру, патио, то и бюджет составляется с учетом этого сооружения, а вознаграждение архитектора автоматически увеличится. Но архитекторы сражаются за полноту проекта вовсе не из корыстных соображений: они не хотят, чтобы выстраданный объект был испорчен неквалифицированной «доделкой». Если средства позволяют, надо идти творцам навстречу. В противном случае можно отказаться или договориться, что «мелочевка» будет спроектирована позже и оформлена в виде отдельного соглашения.

Неизбежность надзора

За пределами нашей родины после получения комплекта проектных документов заказчик пожимает архитектору руку и передает бумаги строителям. В области индивидуального жилищного строительства авторский надзор сведен к минимуму: во-первых, в проекте перечислены не материалы «вообще», а их совершенно определенные марки или характеристики. Шаг влево – шаг вправо считается изменением проекта, которое нужно документировать и визировать у проектировщика. Не сделаешь – пеняй на себя: ответственность с него снимается и перекладывается на хрупкие плечи будущего домовладельца. А во-вторых, консультационные услуги заранее включены в основной договор, прописаны отдельной строкой и оплачены. И, разумеется, строительством роскошных вилл руководят управляющие компании. Не то у нас.

Наши хорошие строители умеют работать только с определенными материалами, а плохие – не умеют ни с какими. При этом даже солидные фирмы нанимают субподрядчиков, которые не всегда блещут квалификацией. Самостоятельно контролировать всю эту «пирамиду» при отсутствии профессиональной эрудиции чрезвычайно сложно. Поэтому даже тщательно сделанный и детализированный проект нуждается в надзоре со стороны архитектора и конструктора. Им, как правило, платят за выезд на площадку (в столицах – не менее 1500 руб, в провинции – в 2 раза меньше), заранее примерно оговаривая число «командировок». Или договариваются о помесячном гонораре, который в Москве и Питере усредненно сводится к 30 000 рублей, а в остальной России поскромнее. Парадокс заключается в том, что заговаривают на эту тему архитекторы, хотя главное заинтересованное лицо здесь как раз таки заказчик. Другое дело, что он нередко узнает о необходимости авторского надзора в последний момент: даже если формальный договор был, соответствующая строка там, как повелось, отсутствовала.

В общем, заказчик – это не звание, а, скорее, должность, а индивидуальный проект – товар, над которым среднему россиянину приходится трудиться совместно с архитектором. Возможно, этот факт не вызывает у нас особого энтузиазма, но деваться некуда: в конце концов, на врачей и адвокатов мы безропотно тратим не только деньги, но и время. А дом – он на всю жизнь…